Livro VII: Registro de Imóveis | Normas dos Cartórios (Provimento 93/2020)

Os Princípios da Matrícula (Art. 715)

Continuidade (não se registra sem registro anterior que dê suporte), especialidade objetiva (imóvel perfeitamente identificado) e subjetiva (partes qualificadas), prioridade (1º apresentante prevalece), disponibilidade (ninguém transfere mais do que tem) e concentração (tudo que afeta o imóvel vai para a matrícula).

Princípio da concentração na prática: se não está averbado na matrícula, não é oponível — exija que tudo que pesa sobre o imóvel esteja ali.

Completam o rol: obrigatoriedade, territorialidade e tipicidade (só se registra título previsto em lei).

Registro vs. Averbação

Registro (Art. 716): bem de família, hipoteca, penhora, compra e venda, usucapião, loteamentos. Averbação (Art. 717): cancelamento de ônus, mudança de estado civil/nome, indisponibilidade.

Regra de ouro: o ato é feito no ofício da situação do imóvel — nunca no domicílio das partes.

Os Cinco Livros

1 — Protocolo (prioridade pela ordem do dia); 2 — Registro Geral (a matrícula, única por imóvel); 3 — Registro Auxiliar (atos sem imóvel matriculado, ex.: pacto antenupcial); 4 — Indicador Real e 5 — Indicador Pessoal (buscas por imóvel ou por nome/CPF).

Fusão/unificação de matrículas só sob regras estritas de continuidade e especialidade.

Prenotação e Qualificação

Prazo máximo de qualificação: 15 dias. A prenotação vale 30 dias — garante a prioridade enquanto cumpridas as exigências. Notas de exigência fundamentadas, claras e de uma só vez.

Sem perder prioridade: é possível recepcionar título só para exame e cálculo, sem gerar prenotação.

Discordando das exigências, o interessado pede a suscitação de dúvida ao juízo competente.

Indisponibilidade e Estrangeiros

Controle informatizado de indisponibilidades pela CNIB — a indisponibilidade é averbada na matrícula. A aquisição/arrendamento de terras rurais por estrangeiros tem limites de área por município e comunicação obrigatória ao INCRA e à Corregedoria.

Cuidado: antes de qualquer transmissão, consulte a CNIB — registro sobre bem indisponível é nulo e gera responsabilidade.

Títulos Admitidos e Registro Eletrônico

Admitem-se (Art. 861): escrituras públicas, instrumentos particulares autorizados por lei, atos estrangeiros legalizados, cartas de sentença e termos administrativos. A transição para o registro eletrônico (Lei 11.977/2009) é obrigatória.

Digital: certidões eletrônicas e uso da CNIB são o novo padrão — com segurança da informação garantida.

Pontos-Chave do Livro VII

Continuidade, especialidade, prioridade, disponibilidade e concentração governam toda a matrícula.
Registro cria direito (compra, hipoteca, usucapião); averbação altera/cancela — sempre no ofício da situação do imóvel.
Cinco livros, com a matrícula única no Livro 2 e buscas pelos indicadores real e pessoal.
Qualificação em 15 dias e prenotação de 30 dias asseguram a prioridade; exame e cálculo não geram prioridade.
Consulta à CNIB é obrigatória; terras rurais a estrangeiros têm limite e comunicação ao INCRA e à Corregedoria.